Property Ownership by Foreign Nationals in Indonesia: Rules and Procedures for 2025

外国人房产所有权的法律框架

根据 Indonesia 法律，国家对土地拥有最终控制权，完全所有权仅专属于 Indonesia 公民。不过，外国人有若干合法途径可供选择：

• Hak Pakai（使用权）：授予用于住宅或商业用途的使用权，总期限最长可达 80 年（初始 30 年 + 延长 20 年 + 续期 30 年）。需持有有效的 KITAS 或 KITAP 居留许可。
• Hak Guna Bangunan（建筑权）：允许外资公司进行建造并拥有建筑物，通过同样的延期结构最长可达 80 年。
• Hak Sewa（租赁权）：可租赁土地 25 至 30 年并可选择延期。对租赁房产的数量没有法律上限。
• 分层产权（Strata Title）：外国人可拥有公寓单元，但所有权仅涵盖该单元，不包括底层土地。

综合法（Omnibus Law）改革

2021 年第 18 号政府条例扩大了机会，允许外国人在经济特区、自由贸易区和工业园区拥有公寓和房屋，但须满足因省而异的最低价格门槛。同时还引入了电子土地登记服务以简化流程。

购置程序

房产购置流程包含五个关键步骤：

1. 核实居留要求和房产资格
2. 聘请经验丰富的法律专业人士
3. 对产权和分区规划进行全面的尽职调查
4. 在公证人处起草并签署协议
5. 在国家土地局（BPN）办理登记

重要考量

外国投资者应留意法律的复杂性、社区对开发项目可能存在的反对，以及 Indonesia 房产市场的波动性。